[20년07월] 3. 공유경제 도입을 통한 저층주거지 모델 제시

 

 

Ⅰ. Background and objectives

  ◦ Today, various development projects such as redevelopment and regeneration projects for the city are carried out to overcome lots of urban problems such as depopulation, population aging, urban sprawl and deterioration of residential environments what we are facing

  ◦ As a part of urban regeneration, a sustainable low-rise housing model which apply the sharing economy to low-rise affordable housing has reviewed.

 

 

Ⅱ. Proposed technology

  ◦ Landuse changes in future for adopting the introduction of the sharing economy

   - Proposing development directions for neighborhoods with high density and diversity without the negative effects such as traffic congestion, high residential costs, and environmental impact following urban development traditionally

  ◦ Establishment of the sharing model for low-rise residential area

   - Setting the sharing model for low-rise residential area by adopting spatial structure, community size to respond future land use changes, application standards for SOC(Social Overhead Capital) and the sharing economy.

  ◦ Application plan of the sharing model for low-rise residential area

   - Reviewing the economic efficiency and application effects by applying the sharing model of low-rise residential areas to the urban development projects in progress.

 

Ⅲ. Expected Results

  ◦ As a result of effect analysis of the sharing model for low-rise residential area to urban development projects, social effects such as an increase in disposable land and profits, maximization of landuse by land sharing, facility utilization improvement, prevention of redundant investment, utilization of government subsidies, and improvement of user benefits and etc. are shown

  ◦ In addition, it is expected to be used as a standard model for supplying SOC which is needed for Urban regeneration New Deal Projects.And expected to be a model for resident-oriented bottom-up SOC expansion enabling real estate development through investment/planning/management by citizens.

 

 

 

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1. 배경 및 목적

 

우리나라의 인구는 1970년대 이후 지속적으로 증가해 왔지만, 21세기 들어서 큰 전환기를 맞이하고 있다. 통계청(2019년)은 2017년 현재 5,136만 명에서 증가하여 2028년 5,194만 명을 정점으로 이후 감소하여 2067년 3,929만 명(1982년 수준)에 이를 것으로 전망하고 있으며, 65세 이상 고령인구는 2017년 707만 명(13.8%)에서 2025년 1,000만 명을 넘어 2067년에는 1,827만 명(46.5%)까지 증가할 것으로 예측하였다.

 

오늘날 도시는 인구감소와 고령화 뿐만 아니라, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등 도시 쇠퇴 문제에 직면하고 있다. 이에 대응하기 위해 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입 및 지역 자원을 활용하여 인구감소 및 인구구조 변화, 낙후된 도시환경을 극복하기 위해 각종 개발사업 및 재생사업 등을 병행하고 있다.

 

이번 연구의 목적은 도시재생의 일환으로 서민 주택 밀집 유형인 저층주거지에 대해 우버, 모두의 주차장, 에어비엔비, 스페이스클라우드 등 급속하게 전파되고 있는 공유경제를 접목하여 지속가능한 저층주거지 모델을 찾기 위함이다.

 

 

 

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2. 문제점 도출 및 개선방안

 

 

2.1 현재의 저층주거지

 

저층주거지는 서울시의 약 49%를 차지하는 대표적인 서민 주택 밀집 유형이다. 그러나, 저층주거지 내 공공생활지원시설의 경우 60년대 이후 추가 확보가 없어 노후화되고 법적 설치 원칙 및 기준이 마련되어 있지 않았다.

80년대와 90년대 다세대･다가구 주택유형이 신설되면서 저층의 주택공급이 활발하였으나, 주거과밀, 기반시설 부족 등 문제점이 야기되었다. 이러한 문제점에 대응하여 2000년대 주차대수 강화, 밀도관리 등을 통해 다양한 정책을 시행하였으나, 오히려 저층주거지의 공급을 위축시키는 결과를 초래하였다.

 

2010년 이후 도시재생시대를 맞이하여 여러 가지 제도정비가 이루어지고 있으나, 저층주거지를 활성화 시키기보다는 노후화된 물리적 환경과 기반시설 부족, 생활편익 및 안전시설 미비 등의 문제점이 도출되었다. 이러한 문제점을 개선하고자 기존의 필지내부에서 문제점을 해결하는 방안보다는 기반시설의 영향을 최소화하면서 필지별 융복합과 공유를 통해 개선방안을 찾기 위한 움직임이 나타나고 있다.

 

 

2.2 공유경제

 

‘공유경제’ 라는 용어는 1984년 하버드 대학의 마틴 와이츠먼 교수에 의하여 최초로 개념이 등장하였으나, 오늘날 사용되는 의미의 공유경제와는 다소 거리가 있다. 현대적 의미의 공유경제 개념은 2008년 하버드 대학의 로렌스 레시그 교수가 재화와 서비스의 반대급부로 화폐가 교환되는 상업경제(Commercial Economy)에 대비되는 개념으로 화폐 대신 인간관계나 자기만족감이 교환의 매개가 되는 공유경제(Sharing Economy)를 제시하였다. 한마디로 한번 생산된 제품을 여럿이 공유해 쓰는 협력소비를 기본으로 필요한 만큼 빌려쓰고, 자신이 필요 없는 경우 다른 사람에게 빌려 주는 공유소비를 의미하고 있다. 현재는 물건이나 공간, 서비스를 빌리고 나눠쓰는 인터넷과 스마트폰 기반의 사회적 경제 모델이라는 뜻으로 많이 사용되고 있다.

 

 

2.3 공유경제를 통한 저층주거지 개선방안

 

오늘날 저층주거지는 과거 자원의 한계, 노후된 주거환경 및 기반시설 부족의 해결책이 필요하며, 4차산업혁명과 공유경제를 통한 유연한 토지활용 모델이 필요하다. 한정적 토지자원의 한계를 벗어나 공유경제를 통한 입체적･복합적 생활지원시설을 확충하고 물리적 조건완화(건폐율/용적률/높이/주차)보다는 토지, 재원, 기술의 공유를 통한 다각적 지원 및 제도개선이 필요하다. 이것을 통해 주거환경을 개선하고 커뮤니티를 활성화하여 저층주거지의 문제점 및 주거만족도를 높이기 위한 적용방안을 제시하고자 한다.

 

 

 

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3. 저층주거지 공유 모델 활용방안 및 효과

 

 

3.1 국내･외 사례조사

 

 

3.1.1 Quayside Neighborhood

토론토의 Quayside Neighborhood는 새로운 근린주구의 테스트베드로 구글의 알파벳 그룹이 시행하고 있다. 이 새로운 근린주구 테스트베드는 공유경제와 자율주행을 도입하여 교통혼잡, 주거부족, 환경영향 등의 도시문제를 해소하는 고밀도의 다양성을 갖춘 새로운 근린주구 모델을 제시하고 있다.

 

 

3.1.2 국가시범도시 – 세종스마트시티

 

한국토지주택공사(LH)가 시행자로 에너지 중심의 융복합 자족도시 건설을 추진하고 있는 사업이다. 자율주행특화도시 건설을 위해 자율주행 정밀지도, 3차원 공간정보 등을 도입하고 스마트팜, 미세먼지모니터링, 에너지 관리시스템 등을 통해 제로 에너지와 자율주행에 대응한 시스템을 구축하고 있다.

 

 

3.1.3 국가시범도시 – 부산 에코델타시티

한국수자원공사(K-Water), 부산도시공사, 부산광역시가 시행하는 부산 에코델타시티는 국제물류와 워터시티를 컨셉으로 5G 공공통신망, 드론 실증구역 등 생활안전과 미래 로봇산업을 위한 R&D밸리를 조성하는 등 4차산업혁명을 위한 산업거점을 구축하고 있다.

 

 

 

3.2 공유경제에 따른 미래 토지이용의 변화

 

Quayside Neighborhood는 알파벳 그룹이 추진하는 북미 최대 규모 스마트시티 조성사업인 Sidewalk Toronto 프로젝트의 일환으로서, 자율주행셔틀, 태양광지붕, 마이크로그리드 등 첨단기술이 집합된 테스트베드로서 조성될 예정이다.

Quayside Neighborhood는 교통 혼잡, 주거 비용, 환경 영향까지 전통적으로 도시 개발에 수반되는 부정적인 효과 없이 고밀도 및 다양성을 갖춘 근린주구로 개발하는 것을 목표로 하고 있다. 새로운 유형의 근린주구로서 자율주행자동차를 통해 보행자 중심의 공공영역 구축, 기술과 데이터 활용, 급변하는 복합개발, 사회적･경제적 다양성을 아우른다. 이러한 목적을 바탕으로 Quayside Neighborhood는 물리적 환경과 디지털 환경이 결합된 기술 혁신 플랫폼으로 조성된다.

 

 

 

3.3 저층주거지 공유 모델 설정

 

3.3.1 저층주거지 공유 모델 개념

공유 모델 최소 유닛은 공유공간의 공감대를 가진 커뮤니티 규모인 이웃으로 설정하였으며 현대인에게 이웃의 개념은 집주변의 공간외에 같은 취미와 관심사로 구성된 커뮤니티도 포함하고 있다. 개별 필지 규모 및 세대수는 평균 300m2, 8~10세대가 적정한 것으로 검토되었다.

 

공유모델 유닛의 조합은 현대사회의 변화된 커뮤니티의 장소적 특성을 수용하고 주거환경을 공유하는 이웃과의 좋은 접촉을 유도하는 것을 기본원칙으로 한다. 쓰레기처리, 택배 등의 아파트의 시설 공유시스템을 적용하여 좋은 빈번한 접촉을 유도하고 시설관리의 효율성과 편리성을 도모하였다. 교육, 여가, 체육시설은 단지 내부 커뮤니티를 수렴하는 생활권 공원과 여가, 체육시설을 복합화하였다. 출퇴근, 통학의 동선과 연계되고 환승하는 생활가로변에 주차장, 정류장, 문화/복지/근린상업시설/병원 등을 복합화하여 단지 외부와의 커뮤니티가 형성되도록 하였다.

 

 

3.3.2 저층주거지 공유 모델 설정

1) 공간구조 설정

단지 내부는 원칙적 자동차 배제를 통해 보행자 우선의 홈존을 형성하였다. 교통약자를 위해 단지 내 저속 자율주행 대중교통을 도입하고, 공유마당/주차장 등을 통해 주변과 연결하였다. 또한, 가구 및 획지는 이웃과 교류･소통에 친화적인 클러스터가 연속된 구조로 형성하였다.

 

 

2) 생활권 규모 설정

공유경제 시대의 도시공간 변화에 대응하여 공간단위별 커뮤니티 위계를 설정하고 위계별 적정 교통/시설 기준을 설정하였다.

최소단위인 이웃 개념이 25m 반경에 배치되고 이러한 이웃 4개가 묶여 클러스터를 형성하며 다시 클러스터 4개가 단지 생활권, 단지 생활권 2개는 근린생활권을 형성한다.

 

 

3) 생활SOC시설 적용 기준

저층주거지의 고밀 복합화가 더욱 가속화될 것으로 예상되며, 새로운 공공서비스의 요구에 대응하여 더 가까이에서 생활SOC시설에 접근 할 수 있도록 생활권 및 시설배치를 설정하였다. 커뮤니티 규모별로 지역여건에 따라 생활 SOC시설을 적용하였으며 이를 카테고리, 이용거리별로 시설을 복합화하는 방안을 제시하였다.

 

 

4) 공유경제 도입을 통한 저층주거지 모델 제시

앞서 설명한 미래의 공유경제 도입을 통한 저층주거지 공유 모델은 다음과 같다.

 

생활권 내부 홈존에서는 시속 25km 이하의 퍼스널모빌리티, 자율주행 저속 마을대중교통 등 녹색교통 수단만 운행되며, 단지 경계의 가로변으로 공유차량의 주차장, 전기충전시설, 대중교통 정거장이 갖춰진 복합주차장에 도시 활동이 집중되도록 하였다.

 

생활SOC시설은 이웃거점에 쓰레기 공동처리장, CCTV, 방범등, 무인택배함을 설치하고, 클러스터 거점에 복합주차장과 생활권 공원을 유치하고, 단지생활권과 근린생활권의 거점인 대중교통 정거장과 그 주변으로 중심기능이 입지한다. 저층주거지의 쓰레기 처리는 기존의 문전수거방식에서 거점식 쓰레기처리시설을 CCTV, 방범등, 무인택배함과 복합하여 설치하여 기존의 문제점을 해소하고 이웃과 자연스러운 접촉이 이루어질 수 있도록 하였다.

 

 

 

3.4 저층주거지 모델 적용 : 진천 성석지구 공유모델 적용

 

저층주거지의 공유 모델을 추진중인 진천 성석지구 도시개발사업에 적용하여 경제성을 검토하였다. 북측과 중심부의 단독주택용지와 그 주변시설, 공공시설, 아파트단지, 제척지역 등으로 분류하여 적용하였다.

 

 

3.4.1 북측 저층주거지 공유모델

지구 중심지와 이격되어 생활SOC시설의 접근성이 낮고, 단조로운 토지이용으로 커뮤니티 교류 공간이 부족한 지역을 자율주행 대중교통 적용이 용이하고, 커뮤니티 친화적인 클러스터 배치로 변경하였다. 외부와 연결되는 도로변에 복합주차장을 중심으로 동서의 녹지축과 공유공간을 계획하였으며, 인근 아파트단지의 부대복리시설을 공유토록 하였다.

 

이를 통해 사업시행자의 매각비용 2.4억원 감소, 기반시설조성비 3백만원 절감되고 지자체 청소 예산 년간 130만원 절감하였으며, 헤도닉 가격기법을 적용한 공원조성으로 발생하는 주민편익은 9천만원 증가하였다. 또한, 재활용 수거 처리를 위한 어르신 공공고용으로 사회적 가치를 실현할 수 있다.

 

 

3.4.2 중심부 저층주거지 공유모델

중심부의 저층주거지는 단독주택용지와 준주거용지가 혼재되어 있는 공간을 용도별로 순화하여 재배치하고, 가로변 공원을 내부의 끊어진 녹지축과 연결후 공유공간을 계획하였다. 경계부에 복합주차장을 계획하고, 내부는 공유공간과 어울리는 클러스터형으로 재배치하여 홈존을 조성하였다.

 

이를 통해 사업시행자 매각비용 15.2억원 증가, 기반시설조성비 11백만원 절감, 지자체 청소예산 년간 106만원 절감, 공원조성으로 발생하는 주민편익은 1.1억원 증가한 것으로 검토되었다.

 

 

3.4.3 적용효과

적용 효과를 종합하여 보면 가처분용지 증가 및 수익증대, 토지공유를 통한 토지이용 극대화, 시설 활용도 제고, 중복투자 방지, 국고 보조율 혜택, 이용자 편익 제고 등의 사회적 효과가 있으며, 사업시행자는 29억원의 매각비용 증가, 진천군은 51억원 절감, 주민은 사회적 편익 증가로 2억원의 경제효과가 예상되었다.

 

 

 

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4. 결론 및 시사점

 

본 연구의 저층주거지 공유모델은 신규 도시개발사업 뿐만 아니라, 도시재생뉴딜 생활SOC공급을 위한 표준모델로 활용할 수 있을 것으로 기대된다. 또한, 시민 주도로 투자/기획/관리를 통해 사회적인 부동산 개발이 가능하여 주민 중심의 상향식 생활SOC 확충 모델로 확산될 수 있다.

 

저층주거지 공유경제 모델의 도입에 필요한 핵심사항은 다음과 같다.

 

 

1) 아파트 수준의 공유경제 적용

공동주택의 주민공동이용시설을 분석 및 적용하여 저층주거지 삶의 질을 향상시키고, 공유시대로의 변화에 걸맞는 체감형 공공생활지원 시설을 확충하고 복합화하여 아파트 수준의 공유경제 적용 가능

 

2) 공유경제 도시맥락에 순응

공유경제로 예상되는 교통 패턴과 삶의 변화에 대응하여 시설입지를 검토하고 주민의 이동동선과 연결성이 높은 주차장을 거점으로 시설을 확충 및 복합화하여 주민 편의 증진

 

3) 국가정책에 대응한 사업추진

도시재생 뉴딜과 접목하여 저층주거지의 새로운 생활SOC 모델을 정립하고, 주거복지 로드맵과 연계하여 취약계층의 복지서비스와 결합된 공공주택 보급

 

4) 공공과 민간의 자본과 인력 공유

중앙부처 지원 공모사업의 예산을 활용하여 향후 계획계약에 의한 예산을 확보할 수 있으며, LH 등 공사와 지자체의 협약사업 추진을 통해 사회적 가치 실현

 

도시공간에 다양한 공유를 통하여 주거, 주차 등의 도시문제를 해결하고, 한정된 자원의 효율적 활용은 지역 재생전략으로도 효과적일 것이다. 경제기반형 도시재생활성화지역과 입지규제최소구역을 연계한 공유경제 모델을 구축하여, 도시쇠퇴로 인한 슬럼화를 방지하고, 소득 증대로 인한 주거안정 도모, 경제활력 증진, 창업일자리 창출효과 등을 기대할 수 있을 것이다.

 

 

 

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Reference

 

1. 국토교통부(2018), “소규모 주택 정비활성화를 위한 공공지원방안”, pp 3~9.

2. 국토연구원(2016), “유휴공간 공유를 통한 도시의 재발견”, 제30호, pp 15~19..

3. 산은조사월보(2018), “공유경제 개념의 변화와 한국의 공유경제”, 제756호 pp 71~85.

4. 포용도시연구위원회(2019), “도시 공유지로서의 사회적 부동산 활성화 방안”, pp1~45.

5. 한국토지주택공사(2019), “LH 참여형 가로주택정비사업”, pp 15~19.